O Brasil fechou 2025 com 9.287.196 turistas internacionais — recorde absoluto da série histórica, 37,1% acima de 2024, segundo o Ministério do Turismo e a Embratur. Esses visitantes injetaram US$ 7,17 bilhões na economia entre janeiro e novembro, alta de 8,41% sobre o ano anterior. Somando o turismo doméstico — 83,2 milhões de passageiros em voos nacionais nos dez primeiros meses — o país vive a maior onda de demanda por hospedagem alternativa já registrada.
E o dinheiro segue esse fluxo. O mercado brasileiro de aluguel por temporada já conta com mais de 619 mil propriedades ativas em plataformas como Airbnb e Booking. O impacto econômico do setor atingiu R$ 99,8 bilhões em 2024, segundo estudo da FGV em parceria com o Airbnb, com 627,6 mil empregos sustentados. O detalhe que interessa ao investidor: 91% das reservas são domésticas. O modelo funciona com ou sem turista estrangeiro
Os números por trás da migração: renda fixa vs. aluguel por temporada
A poupança rende 7,56% ao ano bruto. O Tesouro Selic entrega cerca de 11,5% líquido. A pergunta que investidores com capital parado em imóvel ociosos estão se fazendo: por que aceitar esses retornos quando o aluguel por temporada gera entre 8% e 11% só em renda, antes de contar a valorização do imóvel?
Aqui está a conta real. Um apartamento de dois quartos em São Paulo, avaliado em R$ 500 mil, gera receita bruta média de R$ 4.100/mês no Airbnb, segundo dados da AirDNA para o primeiro semestre de 2025. São Paulo opera com 35.686 anúncios ativos, diária média de R$ 214 e ocupação de 62%. Descontados custos operacionais (limpeza, condomínio, plataforma, manutenção), o retorno líquido anual fica entre 6% e 8% sobre o valor do imóvel.
Agora some a valorização patrimonial. O Índice FipeZAP registrou alta acumulada de 7,98% nos 12 meses encerrados em janeiro de 2025 para imóveis residenciais nas 56 cidades monitoradas. Salvador liderou (+18%), seguida por Curitiba (+17,86%) e João Pessoa (+16,47%). O retorno total — renda mais valorização — coloca o aluguel por temporada na faixa de 14% a 19% ao ano dependendo da cidade, contra 7,5% da poupança.
Onde estão as melhores oportunidades por cidade
São Paulo: volume e consistência
São Paulo recebeu 2.753.869 visitantes internacionais em 2025 — mais que qualquer outro estado. A capital concentra a maior base de viajantes corporativos do país. Diária média: R$ 214. Ocupação: 62%. A sazonalidade é a menor entre capitais: apenas 13 pontos percentuais entre pico e baixa, o que garante fluxo de caixa previsível nos 12 meses. Bairros como Pinheiros (67,58% de ocupação hoteleira) e Itaim Bibi (diária média R$ 320) lideram em receita por unidade. Quem opera com gestão profissional de Airbnb em São Paulo reporta ocupação 15% a 25% acima da média do mercado, segundo dados da Rentals United.
Rio de Janeiro: maior ticket médio do país
O Rio atraiu 2.196.443 turistas internacionais em 2025 e opera com 25.792 anúncios ativos. A receita média anual por propriedade chega a R$ 73 mil (US$ 13.967), com diária média de R$ 332 em Copacabana e Ipanema — o valor mais alto entre capitais. Ocupação mediana: 44%, mas propriedades com fotos profissionais e precificação dinâmica atingem 60%+.
Belo Horizonte: melhor relação custo-benefício
BH opera com 6.354 imóveis ativos e lidera em ocupação nacional: 72% para propriedades no top 10%, contra mediana de 44%. A diária média gira em torno de R$ 180-220, e o preço do metro quadrado acumulou alta de 12,83% em 12 meses (FipeZAP, janeiro 2025). Com imóveis até 40% mais baratos que SP, o payback estimado é de 8,9 anos — o menor entre as capitais principais.
A reforma tributária muda o jogo — mas não como você imaginou
A Lei Complementar 214/2025 classificou aluguéis de curta duração (até 90 dias) como serviço de hospedagem, sujeitos ao IBS e CBS. A internet correu com manchetes sobre ‘imposto de 44%’. A Receita Federal desmentiu em nota oficial publicada em 28 de janeiro de 2026.
A realidade é mais favorável ao pequeno proprietário. Pessoa física só vira contribuinte do IBS/CBS se tiver mais de 3 imóveis alugados E receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Quem não se enquadra segue pagando apenas IRPF, como antes. Para quem se enquadra, a locação por temporada recebe redutor de 40% sobre a alíquota padrão. E a transição é gradual: a cobrança plena só entra entre 2027 e 2033.
Para quem opera por CNPJ (lucro presumido), a carga estimada fica em torno de 27%, com possibilidade de abater créditos de IBS/CBS pagos em despesas como limpeza, manutenção, energia e taxas de plataforma. A LC 227/2026 ajustou ainda mais as regras, reduzindo o enquadramento como contribuinte para pessoas físicas.
Gestão profissional: o que separa 44% de ocupação de 72%
A diferença entre a mediana de mercado (44-50% de ocupação) e o que propriedades bem geridas atingem (68-86%) não é sorte. É processo. Precificação algorítmica ajusta diárias em tempo real baseada em eventos, ocupação da concorrência e sazonalidade micro. Fotos profissionais aumentam visualizações em 25% e diárias em 16% (dados Houst, 2024). Resposta rápida 24h mantém ranking alto na plataforma — 64% das mensagens de hóspedes chegam fora do horário comercial (AirDNA).
A HostnJoy, administradora de imóveis para Airbnb em SP, Rio e BH, cobra entre 10% e 16% da receita bruta dependendo do nível de serviço. O modelo é por performance: a gestora só ganha se o proprietário ganha. A empresa reporta que imóveis sob gestão profissional faturam, em média, 93% a mais que o mesmo imóvel operado pelo dono — diferença que compensa a comissão e ainda sobra.
Antes de investir: rode os números
O erro mais comum: projetar receita sem considerar custos operacionais. 68% dos anfitriões brasileiros não calculam despesas antes de listar. Projetam R$ 8.000/mês, recebem líquido R$ 3.000 depois de impostos e custos ocultos. A fórmula correta: Diária média x 30 dias x Ocupação x 0,90 (desconto plataforma) = receita bruta. Subtraia limpeza (R$ 120-180 por virada), condomínio, energia, internet, manutenção e imposto. O que sobra é seu retorno real.
Para quem quer rodar essa conta sem achismo, calculadoras de receita baseadas em dados reais da região estimam o potencial com base em diária média, ocupação histórica e sazonalidade do bairro específico.
O que os dados de 2025 dizem ao investidor
O mercado brasileiro de aluguel por temporada não é mais uma aposta. São 619 mil propriedades ativas, R$ 99,8 bilhões em impacto econômico, 9,3 milhões de turistas internacionais e 83 milhões de passageiros domésticos. A reforma tributária protege o pequeno proprietário (abaixo de 3 imóveis e R$ 240 mil/ano). E a profissionalização do setor reduziu a barreira de entrada para quem não quer operar sozinho.
A pergunta deixou de ser ‘aluguel por temporada funciona?’ e passou a ser ‘quanto custa manter um imóvel parado em 2026?’
Fontes: Ministério do Turismo/Embratur, jan. 2026 (9,3 mi turistas); Agência Gov/Embratur, dez. 2025 (US$ 7,17 bi receita); FGV/Airbnb Impacto Econômico 2024 (R$ 99,8 bi); AirDNA Brazil Market Data 2025; Índice FipeZAP, jan. 2025; Receita Federal, nota 28/jan/2026; LC 214/2025 e LC 227/2026; Rentals United 2024.