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Administração de imóveis é o conjunto de tarefas que mantém um aluguel funcionando: cobrar, repassar, reajustar, cuidar do contrato e resolver problemas com o inquilino. Ela pode ser terceirizada para uma imobiliária, que cobra em média 10% do aluguel por mês, ou feita pelo próprio dono, hoje quase sempre com apoio de um sistema.

Para quem tem mais de cinco imóveis, a administração própria com um sistema de gestão costuma sair mais barata. A taxa de 8% a 12% da imobiliária pode passar de R$ 20 mil por ano numa carteira média. A imobiliária ainda faz sentido quando o dono não tem tempo, mora longe dos imóveis ou troca muito de inquilino.

Plataformas de administração de imóveis como a Pilota Imóveis mudaram essa conta, porque automatizam cobrança, reajuste e repasse por uma mensalidade fixa. Mas a decisão não é só financeira, e vale olhar os dois lados antes de mudar.

Quanto custa a administração de imóveis pela imobiliária para quem tem 6 imóveis?

Pense em uma proprietária com seis apartamentos alugados por R$ 2.500 cada. A carteira gera R$ 15 mil por mês. Com a taxa de administração mais comum do mercado, de 10%, a imobiliária fica com R$ 1.500 por mês, ou R$ 18 mil por ano.

A conta não para aí. A cada novo inquilino, a imobiliária costuma cobrar uma taxa de intermediação de 50% a 100% do primeiro aluguel. Com duas trocas de inquilino por ano, são até R$ 5 mil a mais. O total chega perto de R$ 23 mil anuais, o equivalente a um mês e meio de toda a carteira.

Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), art. 22, as taxas de administração e de intermediação são do locador. Ou seja, o custo sai sempre do bolso do proprietário, não do inquilino.

Quanto a taxa de administração tira da rentabilidade do aluguel?

Segundo o Índice FipeZAP, o retorno médio do aluguel residencial foi de 6,05% ao ano em março de 2026. Uma taxa de 10% sobre o aluguel consome cerca de 0,6 ponto percentual desse retorno.

Na prática, o imóvel que renderia 6,05% ao ano passa a render perto de 5,4%. Com a Selic na casa dos dois dígitos, essa diferença pesa na comparação com a renda fixa e no tempo para recuperar o valor investido.

Quanto custa fazer a administração de imóveis sozinho?

Na administração de imóveis feita pelo próprio dono, o principal custo fixo é o sistema. Plataformas de gestão de aluguéis têm planos na faixa de R$ 100 por mês para até 10 imóveis, ou cerca de R$ 1.200 por ano, sem percentual sobre o aluguel.

Os custos variáveis aparecem nas trocas de inquilino: anúncio em portais, vistoria e análise de crédito. Há também o tempo do dono, que se concentra nesses momentos de troca. No dia a dia, com um controle de aluguel automatizado, cobrança, reajuste e recibos rodam sozinhos.

Item	Imobiliária tradicional	Gestão própria com sistema
Custo mensal (6 imóveis de R$ 2.500)	R$ 1.500 (10%)	Cerca de R$ 100 (fixo)
Custo anual estimado	Até R$ 23 mil, com 2 trocas de inquilino	Cerca de R$ 1.200 + custos de troca
Novo inquilino	50% a 100% do 1º aluguel	Anúncio, vistoria e análise de crédito
Cobrança, reajuste e recibos	Feitos pela equipe da imobiliária	Automáticos pelo sistema
Dados dos contratos e pagamentos	Com a imobiliária	Com o proprietário
Captação e visitas	Inclusas	Por conta do dono ou de corretor avulso

Quando a imobiliária ainda vale a pena?

Terceirizar a administração de imóveis tem valor real em algumas situações. Faz sentido para quem mora em outra cidade, tem imóveis que pedem manutenção frequente ou simplesmente não quer falar com inquilino. Também ajuda em carteiras com rotatividade alta, em que captar e visitar ocupa boa parte do mês.

Existe ainda um caminho intermediário. O proprietário contrata um corretor só para alugar, paga a intermediação uma vez e assume a gestão do dia a dia com um sistema. Assim, paga pelo serviço que mais exige presença física e deixa de pagar percentual todo mês.

O teste dos três sinais: qual modelo de administração de imóveis combina com você?

Responda três perguntas sobre a sua carteira:

1. Rotatividade: mais de um em cada três inquilinos sai por ano?
2. Distância: a maioria dos imóveis fica a mais de uma hora de você?
3. Tempo: você não consegue reservar duas ou três horas por mês para conferir pagamentos e relatórios?

Se duas ou três respostas forem “sim”, a imobiliária tende a compensar. Se forem uma ou nenhuma, a gestão própria com sistema costuma ser mais barata e dá mais controle.

“Quem tem cinco, seis imóveis já tem uma pequena empresa, mas costuma pagar por ela como se tivesse um imóvel só. A taxa percentual cresce junto com a carteira. O trabalho, com automação, não cresce na mesma proporção”, afirma Kaio Henrique, fundador da Pilota Imóveis.

Como sair da imobiliária sem dor de cabeça?

O contrato de locação é entre proprietário e inquilino, e continua valendo quando a imobiliária sai. O que muda é quem cuida da administração de imóveis. Um roteiro simples:

1. Leia o contrato de administração e confira o aviso prévio e eventuais multas.
2. Peça à imobiliária os contratos, as vistorias e o histórico de pagamentos de cada imóvel.
3. Comunique os inquilinos por escrito, com a nova forma de pagamento.
4. Cadastre os contratos vigentes e configure o controle de aluguéis com boletos, régua de cobrança e reajuste automático.
5. Combine com o seu contador o formato dos relatórios mensais.

Perguntas frequentes sobre administração de imóveis

Quanto a imobiliária cobra para administrar um imóvel?

A taxa de administração costuma ficar entre 8% e 12% do aluguel mensal, sendo 10% o valor mais comum. Na locação, a imobiliária também cobra uma taxa de intermediação, em geral de 50% a 100% do primeiro aluguel. Os valores não são tabelados por lei: os Creci estaduais publicam tabelas de referência e cada contrato é negociado.

Quem paga a taxa de administração, o proprietário ou o inquilino?

O proprietário. O art. 22 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, coloca as taxas de administração imobiliária e de intermediação entre as obrigações do locador. Por isso, não devem ser cobradas do inquilino. Na prática, a imobiliária desconta a taxa do valor recebido antes de fazer o repasse.

Posso tirar meu imóvel da imobiliária com inquilino morando?

Pode. O contrato de locação é firmado entre proprietário e inquilino, e a imobiliária atua como administradora. Ao encerrar o contrato de administração, respeitando o aviso prévio previsto nele, a locação continua normalmente. Basta avisar o inquilino por escrito sobre a nova forma de pagamento e receber da imobiliária toda a documentação.

Fazer a administração de imóveis sozinho é arriscado?

Os principais riscos são a inadimplência, um contrato mal feito e uma garantia fraca. Eles diminuem com análise de crédito do inquilino, seguro fiança ou caução, contrato com cláusulas claras e vistoria com fotos. Hoje, sistemas de gestão automatizam a cobrança, aplicam multa e juros por atraso e registram todo o histórico do inquilino.

A partir de quantos imóveis compensa deixar a imobiliária?

Depende do valor dos aluguéis e do seu tempo. Com aluguéis de R$ 2.500, dois imóveis já geram R$ 6 mil por ano em taxa de administração de 10%, contra cerca de R$ 1.200 de um sistema. Acima de cinco imóveis, a diferença costuma passar de R$ 15 mil por ano.

Condomínio e IPTU entram nessa conta?

Normalmente não. Na locação residencial, o condomínio ordinário e o IPTU costumam ser pagos pelo inquilino, conforme prevê o contrato. Por isso, eles não mudam a comparação entre imobiliária e gestão própria. O que pesa para o proprietário são a taxa de administração, a intermediação, a manutenção e o tempo dedicado aos imóveis.